Depende de onde está o entupimento e de quem o causou. Em regra, se o entupimento está numa parte comum do prédio, como a prumada ou a caixa de saneamento do edifício, paga o condomínio. Se está dentro da fração, paga o dono da fração, e numa casa arrendada a conta tende a ficar com o inquilino quando o entupimento resulta do uso que ele fez, e com o senhorio quando resulta do estado da canalização.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico; leia o regulamento do condomínio e o contrato de arrendamento.
Passo 1: descobrir onde está o entupimento
Antes de discutir quem paga, é preciso saber onde está o problema. Num prédio, a canalização de esgoto tem, de forma simplificada, três partes:
- Os ramais da fração. Os tubos que ligam a sanita, a banca e os ralos de cada casa até à prumada. Servem só aquela fração.
- A prumada. O tubo de queda vertical que recebe o esgoto de vários andares. Serve vários condóminos.
- Os coletores e as caixas de saneamento do prédio. No rés-do-chão, na cave ou no logradouro, recebem o esgoto de todo o edifício antes de seguir para a rede pública.
Alguns sinais ajudam a perceber onde está o entupimento:
- Só um aparelho da sua casa escoa mal. O entupimento está provavelmente no sifão ou no ramal desse aparelho.
- Vários aparelhos da sua casa escoam mal, mas os vizinhos não têm problemas. Provável ramal da fração.
- A água volta pelos ralos dos andares mais baixos quando os de cima usam a água, ou vários vizinhos têm o mesmo problema. Provável prumada ou coletor.
- Há cheiro a esgoto em vários apartamentos. Pode ser a prumada ou a ventilação. Veja cheiro a esgoto em casa.
Muitas vezes só o técnico consegue dizer com certeza, depois de desentupir ou de pôr uma câmara dentro do tubo. Peça que o relatório ou a fatura digam onde estava o entupimento e qual era a causa. É esse documento que ajuda a decidir quem paga.
No condomínio: o que diz o Código Civil
O que são partes comuns
O artigo 1421.º do Código Civil enumera as partes comuns do prédio. Entre elas estão, no n.º 1, alínea d), “as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes”. O n.º 2 presume comuns, em geral, as coisas que não estejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Uma prumada de esgoto que serve vários andares, os coletores e as caixas de saneamento do prédio enquadram-se, em regra, nesta ideia de instalação geral que não é de uso exclusivo de ninguém. O título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento do condomínio podem dar mais pormenor.
Como se dividem as despesas
O artigo 1424.º diz que as despesas de conservação das partes comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações, a chamada permilagem. Há exceções:
- o regulamento do condomínio pode prever outra forma de divisão para certas despesas de serviços de interesse comum, nas condições que a lei define;
- as despesas com partes comuns que servem só alguns condóminos ficam a cargo desses condóminos (n.º 3).
Na prática: um desentupimento da prumada que serve todo o prédio é, em regra, uma despesa do condomínio, dividida por permilagem. Se a prumada servir só uma parte do prédio, por exemplo um dos lados de um edifício com duas colunas, a despesa pode ficar só com as frações que ela serve.
E se foi um condómino que causou o entupimento?
Pode acontecer que a causa do entupimento da prumada seja clara: um objeto ou uma grande quantidade de toalhitas ou gordura vinda de uma fração em concreto. Nestes casos, o condomínio pode procurar que esse condómino suporte o custo, ao abrigo das regras gerais da responsabilidade civil. É uma situação que depende de prova, e é aqui que um relatório técnico ou uma inspeção vídeo fazem diferença.
O entupimento é urgente e o administrador não responde
O artigo 1427.º permite que qualquer condómino avance com reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns quando o administrador falta ou está impedido. Uma prumada entupida com esgoto a sair num apartamento é o tipo de situação em que isto pode aplicar-se. Mesmo assim, tente sempre contactar o administrador primeiro, guarde provas (fotografias, mensagens, hora das chamadas) e peça fatura em nome do condomínio, com o NIF do condomínio.
No arrendamento: senhorio ou inquilino?
Numa casa arrendada há duas perguntas: a fração é responsável ou é o condomínio? E, se é a fração, quem paga entre senhorio e inquilino?
Se o entupimento estiver na prumada ou noutra parte comum, o assunto é do condomínio. O inquilino avisa o senhorio, e o senhorio, como condómino, trata com a administração.
Se estiver dentro da fração, entram as regras do arrendamento do Código Civil.
O que cabe ao senhorio
- O artigo 1031.º obriga o senhorio a entregar a casa e a assegurar ao inquilino o gozo dela para os fins a que se destina.
- O artigo 1074.º, n.º 1, diz que cabe ao senhorio executar as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
Ou seja: se o entupimento vem do estado da canalização, por exemplo um tubo antigo, partido, com raízes ou mal instalado, a reparação tende a ser do senhorio.
O que cabe ao inquilino
- O artigo 1038.º obriga o inquilino a não fazer uma utilização imprudente da casa (alínea d)) e a avisar logo o senhorio quando sabe de vícios na casa (alínea h)).
- O artigo 1043.º obriga o inquilino a manter e restituir a casa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização.
Ou seja: se a sanita entupiu porque se deitaram toalhitas, fraldas ou um brinquedo, ou a banca entupiu com óleo de fritar, o custo tende a ficar com o inquilino.
Reparações urgentes
O artigo 1036.º prevê que, quando a urgência não permite esperar, o inquilino pode fazer reparações urgentes e ter direito a ser reembolsado, desde que avise o senhorio ao mesmo tempo. Convém fazer o aviso por escrito.
Num esgoto a voltar para dentro de casa às três da manhã, isto significa: ligue ou mande mensagem ao senhorio a dizer o que se passa e que vai chamar um técnico, guarde a fatura e o relatório e entregue-lhe cópia.
Resumo prático
| Onde está o entupimento | Causa | Quem tende a pagar |
|---|---|---|
| Prumada, coletor ou caixa do prédio | Uso normal ou desgaste | Condomínio, por permilagem |
| Prumada que serve só algumas frações | Uso normal ou desgaste | Frações servidas por essa prumada |
| Parte comum | Objeto ou resíduos vindos de uma fração identificada | Pode ser imputado a esse condómino, com prova |
| Ramal ou aparelho da fração, casa própria | Qualquer | Dono da fração |
| Ramal ou aparelho da fração, casa arrendada | Uso indevido (toalhitas, gordura, objetos) | Tende a ser o inquilino |
| Ramal da fração, casa arrendada | Canalização velha, partida ou mal feita | Tende a ser o senhorio |
São regras gerais. O contrato de arrendamento, o regulamento do condomínio e as circunstâncias concretas podem mudar a resposta.
Para evitar discussões
- Avise logo: o senhorio, se é inquilino; a administração, se o problema parece ser do prédio.
- Peça um diagnóstico claro. A fatura ou o relatório devem dizer onde estava o entupimento e o que o causou.
- Peça fatura em nome de quem vai pagar: o condomínio, o senhorio ou o inquilino.
- Guarde fotografias antes e depois, sobretudo se houver danos.
- Quando o entupimento se repete, uma inspeção vídeo mostra se o problema é do tubo ou do uso, e isso resolve muitas discussões.
- Em caso de conflito, os julgados de paz são uma via possível.
Para entupimentos nos tubos de queda de prédios, veja desentupimento de prumadas. Para perceber como se forma o preço, veja quanto custa um desentupimento no Porto.
A Desentupimentos Porto atende 24 horas no 221 450 513. Dizemos o preço antes de começar e, no fim, explicamos onde estava o entupimento e o que o causou. É essa informação que ajuda a saber a quem cabe a despesa.